國內房企融資過度依賴銀行

來源: 融資     發佈時間: 2010/8/13 下午 05:56:03   返回  打印
融資,8月12日,万科副總裁肖莉在"2010博鰲房地產論壇"上演講時表示,跟美國相比,國內房地產企業融資渠道非常有限,過度依賴銀行,缺乏長期穩定的資金。
8月12日,万科副總裁肖莉在"2010博鰲房地產論壇"上演講時表示,跟美國相比,國內房地產企業融資渠道非常有限,過度依賴銀行,缺乏長期穩定的資金。另一方面,商品房預售款承擔過多融資功能,但驟然弱化將產生金融風險,民間閒置資金缺乏投資渠道,加大炒房壓力。

肖莉認為,金融是一個非常重要的手段,以美國為例,其開發企業融資渠道多元化,大型的開發商企業主要是運用公開資本市場來進行融資,中小開發商主要是依靠銀行的貸款,此外還有民間投資。近期美國房地產上市公司整體負債率上升到66%左右,而發行優先票據是其最重要的資金融資渠道,目前上市房企負債的64%是由優先票據構成的。

"目前中國的融資環境跟房地產業務的特徵是不匹配的,而小型開發商主要依靠貸款,國內貸款要做到四證齊全,且受到種種限制,也不能買地,這方面中國跟美國有很大的差異。"肖莉如是說。

肖莉表示,我國是大量通過預售款作為融資工具,而在美國基本上是沒有的,其預售制度也非常寬鬆。國內貸款、預售款占到房地產開發資金比例70%,而且考慮銷售回款、按揭貸款,實際上房地產行業有1/3資金來自銀行系統,毫無疑問這樣給銀行帶來風險。

在肖莉看來,金融創新在國內房地產市場極低,理論上房地產行業需要長期資金支持,不過受制度框架限制,行業缺乏一個長期穩定的資金來源。而資本市場融資規模也相當有限,上市公司僅有有2%來自於資本市場的資金,房企整體籌資仍以銀行貸款為主,基本上是保持在80%以上的水平。

受資金緊張影響,開發企業被迫減少開工、減少買地,確保資金安全的結果也是非常明顯。 "融資渠道受限、房子賣不動帶來預收款減少,這樣的局面會加劇市場波動,讓開發商減少拿地、放緩開工速度。等熬過這段時間,成交量開始放大,房企又開始動工,中間難免會有一個階段出現供應短缺。"肖莉說。

肖莉稱,儘管万科現在手握190億元現金,但還是沒有膽量全部花掉,因為還要看下半年的銷售情況,這就是由於沒有長期資金,若有個資金10年穩定給万科,就可以游刃有餘。其實万科沒有特別優勢,主要靠賣樓維持運作,換句話說就是預售款。

肖莉呼籲,希望政策能夠來支持開發企業合理的資本市場融資需求。她建議,拓寬房地產直接融資渠道,發展房地產產業基金,適度放開債權型外商投資,分散金融風險,降低對銀行信貸及股市融資依賴。同時,向民間資本開發更多投資領域,加快金融創新,拓展更多的投資渠道,有效分流投資性購房資金。加大對債券的支持力度,提高債券發行的效率,可考慮類似股票非公開發行的模式,即債券的私募發行。
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